Перейти до змісту
tsmartcash

Рефінансування та будівництво

Ремонтуйте, будуйте чи рефінансуйте вашу нерухомість у США.

Чотири поширені способи, якими власники та інвестори фінансують ремонт, прибудови та будівництво з нуля — і переходять від короткострокового до довгострокового фінансування. Варіанти фінансування для власників ITIN та власників-іноземців, які відповідають вимогам. Вимоги залежать від кредитора та програми.

Обговорити ваш проєкт Оцінити ваші цифри
Сценарії
Рефінансування, ремонт, будівництво, вихід
Нерухомість
Житлова, 1–4 житлові одиниці
Власне проживання
Через ліцензованого партнера

Чотири сценарії

Оберіть шлях, що відповідає вашому проєкту

Кожен сценарій має власну структуру, документи та ризики. Ці описи мають загальний освітній характер і не є пропозиціями.

01

Рефінансування cash-out для ремонту, прибудови або ADU

Замініть поточну іпотеку більшою та отримайте різницю готівкою, щоб профінансувати ремонт, прибудову або додаткову житлову одиницю (ADU — accessory dwelling unit). Новий кредит ґрунтується на сьогоднішній вартості, до початку робіт.

Як це працює

  1. Оцінка майна визначає поточну вартість нерухомості.
  2. Новий кредит погашає наявну іпотеку в межах максимального співвідношення кредиту до вартості (LTV), встановленого кредитором.
  3. Решта коштів виплачується вам під час закриття угоди для фінансування проєкту.
  4. Ви погашаєте новий кредит протягом його повного строку.

Типові вимоги (можуть відрізнятися)

  • Достатній власний капітал після нової суми кредиту
  • Документи про дохід або оренду для програми
  • Перевірка кредитної історії; програми для власників ITIN та іноземців різняться
  • Чисте право власності та страхування нерухомості

На що звернути увагу

  • Ваша поточна ставка замінюється — порівнюйте загальну вартість, а не лише суму готівки.
  • Сума коштів фіксується під час закриття угоди; перевищення бюджету — на вас.
  • ADU має відповідати місцевим правилам зонування та дозволів.

02

Рефінансування під ремонт за вартістю після завершення робіт

Розмір кредиту визначається тим, скільки коштуватиме нерухомість після запланованих робіт. Бюджет ремонту зберігається на ескроу-рахунку та виплачується траншами в міру виконання робіт.

Як це працює

  1. Ви подаєте кошторис підрядника та детальний обсяг робіт.
  2. Оцінка майна визначає орієнтовну вартість після завершення робіт.
  3. Під час закриття угоди наявний кредит погашається, а бюджет ремонту переходить на ескроу-рахунок.
  4. Транші видаються після того, як інспекції підтвердять кожен етап робіт.

Типові вимоги (можуть відрізнятися)

  • Кошторис ліцензованого підрядника та обсяг робіт
  • Дозволи, де вони потрібні
  • Резерв на непередбачені витрати, часто частка бюджету
  • Перевірка доходу, активів і кредитної історії відповідно до програми

На що звернути увагу

  • Транші відшкодовують виконані роботи; підрядникам можуть знадобитися передоплати.
  • Зміни до замовлення можуть потребувати погодження кредитора.
  • Якщо оцінка майна виявиться нижчою, сума кредиту зменшиться.

03

Construction-to-permanent для землі або будівництва з нуля

Один план фінансування охоплює будівництво та довгострокову іпотеку. Під час будівництва ви зазвичай сплачуєте лише проценти на отриману суму; після завершення будинку кредит перетворюється на постійну іпотеку.

Як це працює

  1. Кредитор перевіряє земельну ділянку, плани, забудовника та бюджет.
  2. Кошти видаються етапами в міру досягнення будівельних етапів.
  3. Під час будівництва ви зазвичай сплачуєте лише проценти на отримані кошти.
  4. Після завершення кредит конвертується або змінюється на постійну іпотеку.

Типові вимоги (можуть відрізнятися)

  • Право власності на землю або договір її купівлі; власний капітал у землі може зараховуватися як перший внесок
  • Погоджений забудовник, плани, специфікації та бюджет
  • Дозволи та страхування ризиків забудовника
  • Резерви на перевищення бюджету та затримки

На що звернути увагу

  • Затримки збільшують витрати на сплату процентів і можуть вимагати продовження.
  • Умови конвертації можуть залежати від обставин на момент завершення.
  • Якість роботи та фінансова надійність забудовника важливі для кредитора — і для вас.

04

Вихід із hard money: bridge, потім DSCR або довгострокове рефінансування

Інвестори часто купують або будують за допомогою короткострокового кредиту hard money, а потім рефінансують його в DSCR (кредит за коефіцієнтом покриття боргу) чи інший довгостроковий кредит, коли роботи завершено, а нерухомість здано в оренду.

Як це працює

  1. Використайте короткостроковий проміжний (bridge) кредит або кредит hard money для купівлі та ремонту.
  2. Завершіть роботи та знайдіть орендаря або задокументуйте ринкову орендну плату.
  3. Нова оцінка майна визначає стабілізовану вартість.
  4. Кредит DSCR або довгостроковий кредит погашає проміжний кредит.

Типові вимоги (можуть відрізнятися)

  • Завершені роботи та сертифікат про придатність до експлуатації, де він потрібен
  • Договір оренди або аналіз ринкової орендної плати для відповідності вимогам DSCR
  • Інвестиційна нерухомість, часто оформлена на американську юридичну особу
  • Резерви після закриття угоди; вимоги різняться

На що звернути увагу

  • Сплануйте вихід, перш ніж закривати проміжний кредит.
  • Деякі кредитори вимагають певного періоду володіння (seasoning), перш ніж враховувати нову вартість.
  • Продовження проміжного кредиту та умови дострокового погашення можуть збільшити вартість.

Як працюють кредити hard money

Калькулятор рефінансування та будівництва

Оберіть сценарій і введіть власні значення та ставку, щоб оцінити розмір кредиту, потрібні кошти та платежі.

Сценарій

Нерухомість

$
$
$
$
$

Кредит

%
%

Введіть ставку, яку вам запропонував кредитор. Ми не припускаємо ринкову ставку.

р.
% від кредиту
п.

Витрати на утримання

$
$
$

Лише ілюстративна оцінка — не пропозиція ставки, не пропозиція кредиту і не зобов’язання надати кредит.

Поширені запитання про рефінансування та будівництво

Яка різниця між рефінансуванням cash-out і рефінансуванням під ремонт?

Рефінансування cash-out ґрунтується на поточній вартості та виплачує вам готівку під час закриття угоди. Рефінансування під ремонт ґрунтується на вартості після завершення робіт і зберігає бюджет на ескроу-рахунку, з якого кошти видаються траншами.

Чи можу я збудувати ADU за допомогою рефінансування cash-out?

Часто так, якщо у вас достатньо власного капіталу і ADU відповідає місцевим правилам зонування та дозволів. Сума коштів фіксується під час закриття угоди, тож заплануйте резерв на непередбачені витрати.

Як працюють будівельні транші?

Кредитор видає кошти етапами після того, як інспекція підтвердить виконані роботи. Вам або вашому підряднику може знадобитися профінансувати кожен етап до відшкодування.

Що відбувається наприкінці кредиту construction-to-permanent?

Коли будівництво завершено, кредит перетворюється на постійну іпотеку, зазвичай з переходом від сплати лише процентів до платежів, що включають основну суму та проценти. Умови конвертації залежать від кредитора.

Як вийти з кредиту hard money?

Поширені способи виходу — продаж нерухомості або рефінансування в DSCR чи інший довгостроковий кредит після завершення робіт і здачі нерухомості в оренду. Сплануйте вихід до закриття угоди.

Чи можуть іноземці або власники ITIN скористатися цими варіантами?

Деякі кредитори пропонують програми для іноземців і власників ITIN, які відповідають вимогам, особливо для інвестиційної нерухомості. Вимоги залежать від кредитора та програми.

Чи надає tsmartcash пропозиції ставок або кредит?

Ні. tsmartcash не є кредитором. Рефінансування житла, у якому проживає власник, опрацьовує ліцензований іпотечний партнер, а будь-які ставки чи умови надає кредитор.

Плануєте ремонт чи будівництво?

Розкажіть нам про нерухомість, проєкт і ваші строки. Ми допоможемо обрати правильний шлях і зв’яжемо вас із кредитором або ліцензованим партнером.

Обговорити ваш проєкт Відкрити калькулятор

Equal Housing Opportunity (рівні можливості у сфері житла). Іпотечні кредити на житло, у якому проживає власник, надають ліцензовані партнери-кредитори відповідно до федеральних законів і законів штатів про справедливе кредитування.

Send feedback

Type

0/1000

We include this page's URL, title, browser and window size. No cookies or login data.