Рефинансирование и строительство

Отремонтируйте, постройте или рефинансируйте свою недвижимость в США.

Четыре распространенных способа, которыми владельцы и инвесторы финансируют ремонт, пристройки и строительство с нуля — и переходят от краткосрочного к долгосрочному финансированию. Варианты финансирования для владельцев ITIN и иностранных владельцев, отвечающих требованиям. Требования различаются в зависимости от кредитора и программы.

Обсудить ваш проект Рассчитать ваши цифры

Сценарии: Рефинансирование, ремонт, строительство, выход
Объект: Жилая недвижимость, 1–4 квартиры
Собственное проживание: Через лицензированного партнера

Четыре сценария

Выберите путь, который подходит вашему проекту

У каждого сценария своя структура, документы и риски. Эти описания носят общий ознакомительный характер и не являются предложениями.

Рефинансирование с выводом средств для ремонта, пристройки или ADU

Замените текущую ипотеку более крупной и получите разницу деньгами, чтобы профинансировать ремонт, пристройку или дополнительное жилое помещение на участке (ADU). Новый кредит рассчитывается по сегодняшней стоимости, до начала работ.

Как это работает

Оценка определяет текущую стоимость объекта.
Новый кредит погашает существующую ипотеку в пределах максимального соотношения кредита к стоимости (LTV), установленного кредитором.
Оставшиеся средства выплачиваются вам при закрытии сделки для финансирования проекта.
Вы погашаете новый кредит в течение всего его срока.

Типичные требования (могут различаться)

Достаточный собственный капитал после получения новой суммы кредита
Документы о доходе или аренде в соответствии с программой
Проверка кредитной истории; программы для владельцев ITIN и иностранных граждан различаются
Чистый титул и страхование объекта

На что обратить внимание

Ваша текущая ставка заменяется — сравнивайте общую стоимость, а не только сумму получаемых денег.
Сумма средств фиксируется при закрытии сделки; перерасход бюджета ложится на вас.
ADU должны соответствовать местным правилам зонирования и требованиям к разрешениям.

Рефинансирование под ремонт на основе стоимости после завершения работ

Сумма кредита рассчитывается исходя из того, сколько будет стоить объект после запланированных работ. Бюджет ремонта хранится на эскроу-счете и выплачивается траншами по мере выполнения работ.

Как это работает

Вы предоставляете смету подрядчика и подробный объем работ.
Оценка определяет стоимость объекта после завершения работ.
При закрытии сделки существующий кредит погашается, а бюджет ремонта переводится на эскроу-счет.
Транши выдаются после того, как инспекции подтвердят выполнение каждого этапа работ.

Типичные требования (могут различаться)

Смета лицензированного подрядчика и объем работ
Разрешения, где они требуются
Резерв на непредвиденные расходы, часто в размере доли бюджета
Проверка дохода, активов и кредитной истории в соответствии с программой

На что обратить внимание

Транши возмещают выполненные работы; подрядчикам может понадобиться предоплата.
Изменения в заказе могут требовать одобрения кредитора.
Если оценка окажется ниже ожидаемой, сумма кредита уменьшится.

Construction-to-permanent для участка или строительства с нуля

Один план финансирования охватывает и строительство, и долгосрочную ипотеку. Во время строительства вы обычно платите только проценты на полученную сумму; после завершения дома кредит конвертируется в постоянную ипотеку.

Как это работает

Кредитор изучает участок, планы, застройщика и бюджет.
Средства выдаются поэтапно по мере достижения этапов строительства.
Во время строительства вы обычно платите только проценты на полученные средства.
После завершения кредит конвертируется или изменяется в постоянную ипотеку.

Типичные требования (могут различаться)

Право собственности на участок или договор его покупки; собственный капитал в участке может засчитываться в первоначальный взнос
Одобренный застройщик, планы, спецификации и бюджет
Разрешения и страхование строительных рисков (builder’s risk)
Резервы на перерасход и задержки

На что обратить внимание

Задержки увеличивают расходы на выплату процентов и могут потребовать продления.
Условия конвертации могут зависеть от обстоятельств на момент завершения.
Качество работы и финансовая устойчивость застройщика важны для кредитора — и для вас.

Выход из hard money: бридж-кредит, затем DSCR или долгосрочное рефинансирование

Инвесторы часто покупают или строят с помощью краткосрочного кредита hard money, а затем рефинансируют его в кредит DSCR (по коэффициенту покрытия долга) или другой долгосрочный кредит после завершения работ и сдачи объекта в аренду.

Как это работает

Используйте краткосрочный бридж-кредит или кредит hard money для покупки и ремонта.
Завершите работы и найдите арендатора или подтвердите рыночную арендную плату документами.
Новая оценка определяет стабилизированную стоимость.
Кредит DSCR или долгосрочный кредит погашает бридж-кредит.

Типичные требования (могут различаться)

Завершенные работы и разрешение на ввод в эксплуатацию (certificate of occupancy), где оно требуется
Договор аренды или анализ рыночной арендной платы для соответствия требованиям DSCR
Инвестиционная недвижимость, часто оформленная на компанию в США
Резервы после закрытия сделки; требования различаются

На что обратить внимание

Спланируйте выход до закрытия бридж-кредита.
Некоторые кредиторы требуют выдержать определенный срок (seasoning), прежде чем использовать новую стоимость.
Продление бридж-кредита и условия досрочного погашения могут увеличить стоимость.

Как работают кредиты hard money

Расчет рефинансирования и строительства

Выберите сценарий и введите свои значения и ставку, чтобы оценить размер кредита, необходимые средства и платежи.

Сценарий

Что вы планируете?

Недвижимость

Текущая стоимость

Стоимость после завершения

Бюджет строительства / ремонта

Остаток текущего кредита

Текущий ежемесячный платёж

Кредит

Макс. отношение кредита к стоимости (LTV)

Постоянная ставка (ваше предложение)

Введите ставку, которую вам предложил кредитор. Мы не предполагаем рыночную ставку.

Постоянный срок

лет

Расходы на закрытие сделки

% от кредита

Пункты

п.

Расходы на содержание

Налог на недвижимость / год

Страхование / год

Взносы HOA / месяц

Ваша оценка рефинансирования

Сумма нового кредита

300 000 $

75,0 % LTV

Расчётная сумма вывода

141 000 $

Максимальный кредит: 300 000 $
Расходы на закрытие и пункты: 9 000 $
Покрытый бюджет: 100 000 $
Основной долг и проценты после завершения: —
Ежемесячный PITIA после завершения: —

Источники средств

Новый кредит300 000 $

Ваши средства0 $

Источники 300 000 $ = использование 300 000 $

Что стоит проверить

Enter the permanent loan rate you were quoted to see the monthly payment.

Обратитесь к специалисту по финансированию

Только оценка — не является предложением ставки, Loan Estimate или обязательством.

Только примерная оценка — не котировка ставки, не предложение кредита и не обязательство предоставить кредит.

Вопросы о рефинансировании и строительстве

Чем рефинансирование cash-out отличается от рефинансирования под ремонт?

Рефинансирование cash-out основано на текущей стоимости, и деньги выплачиваются вам при закрытии сделки. Рефинансирование под ремонт основано на стоимости после завершения работ, а бюджет хранится на эскроу-счете и выдается траншами.

Могу ли я построить ADU с помощью рефинансирования cash-out?

Часто да, если у вас достаточно собственного капитала и ADU соответствует местным правилам зонирования и требованиям к разрешениям. Сумма средств фиксируется при закрытии сделки, поэтому предусмотрите резерв на непредвиденные расходы.

Как работают строительные транши?

Кредитор выдает средства поэтапно после того, как инспекция подтвердит выполненные работы. Вам или вашему подрядчику, возможно, придется оплачивать каждый этап до получения возмещения.

Что происходит в конце срока кредита construction-to-permanent?

Когда строительство завершено, кредит конвертируется в постоянную ипотеку, и обычно платежи только по процентам сменяются платежами по основному долгу и процентам. Условия конвертации зависят от кредитора.

Как выйти из кредита hard money?

Распространенные способы выхода — продажа объекта или рефинансирование в кредит DSCR или другой долгосрочный кредит после завершения работ и сдачи объекта в аренду. Спланируйте выход до закрытия сделки.

Могут ли иностранные граждане или владельцы ITIN воспользоваться этими вариантами?

Некоторые кредиторы предлагают программы для иностранных граждан и владельцев ITIN, отвечающих требованиям, особенно для инвестиционной недвижимости. Требования различаются в зависимости от кредитора и программы.

Предоставляет ли tsmartcash котировки ставок или сам кредит?

Нет. tsmartcash не является кредитором. Рефинансирование жилья, в котором проживает владелец, оформляет лицензированный ипотечный партнер, а любые ставки или условия предоставляет кредитор.

Планируете ремонт или строительство?

Расскажите нам об объекте, проекте и сроках. Мы поможем выбрать правильный путь и свяжем вас с кредитором или лицензированным партнером.

Обсудить ваш проект Открыть калькулятор

Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья). Ипотечные кредиты на жилье, в котором проживает владелец, предоставляются лицензированными кредитными партнерами в соответствии с федеральными законами и законами штатов о справедливом кредитовании.