Кредити hard money
Короткостроковий капітал для інвестиційної нерухомості у США — з-за кордону.
Кредити hard money — це короткострокові кредити під заставу активу для купівлі, ремонту чи проміжного (bridge) фінансування інвестиційної нерухомості. Ми пояснюємо, як кредитори визначають розмір кредиту і скільки коштів вам насправді потрібно, а потім зв’язуємо інвесторів-іноземців і власників ITIN, які відповідають вимогам, зі сторонніми приватними кредиторами. Вимоги залежать від кредитора та продукту.
- Призначення
- Лише інвестиційна нерухомість
- Строк
- Короткостроковий, зазвичай кілька місяців
- Розмір визначається
- Нерухомістю та планом
Поширені стратегії
Фінансування fix-and-flip і bridge
-
Fix-and-flip
Купіть нерухомість нижче ринкової вартості, відремонтуйте та продайте. Кредит зазвичай фінансує частину купівлі та частину бюджету ремонту.
-
Bridge (проміжний кредит)
Швидко закрийте купівлю чи рефінансування, а потім перейдіть на довгострокове фінансування — наприклад, кредит DSCR — після стабілізації об’єкта.
-
Інвестування з-за кордону
Інвесторам-іноземцям і власникам ITIN зазвичай потрібні американська юридична особа, дійсний паспорт або посвідчення та підтвердження коштів на перший внесок і резерви.
Як визначається розмір кредиту
LTC і LTARV
Кредитори зазвичай обмежують кредит двома способами і використовують менший результат. Співвідношення кредиту до витрат (LTC) порівнює кредит із тим, що ви платите: ціна купівлі плюс бюджет ремонту. Співвідношення кредиту до вартості після ремонту (LTARV) порівнює кредит з оціненою вартістю після завершення робіт.
Угода з високою вартістю після ремонту все одно може бути обмежена LTC, а угода з низькою ціною купівлі — LTARV. Розрахунок обох показників на ранньому етапі показує, скільки власних коштів вам потрібно внести.
| Показник | Кредит до витрат (LTC) | Кредит до ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| Порівнює кредит із | Ціною купівлі + бюджетом ремонту | Оціненою вартістю після ремонту |
| Захищає кредитора від | Переплати або завищеного бюджету | Надто оптимістичної вартості перепродажу |
| Вам варто перевірити | Що ваш бюджет реалістичний і задокументований | Що порівнянні продажі підтверджують ARV |
Як влаштований кредит
Транші, процентний резерв і points
-
Будівельні транші
Кошти на ремонт зазвичай утримуються та видаються траншами після того, як інспекція підтвердить виконання робіт. Часто ви спершу платите підрядникам, а потім отримуєте відшкодування.
-
Процентний резерв
Деякі кредитори відкладають частину кредиту на покриття щомісячних процентів під час проєкту. Це зменшує щомісячну потребу в коштах, але збільшує суму кредиту, на яку нараховуються проценти.
-
Points і комісії
Комісійні пункти за оформлення (origination points) — це відсоток від кредиту, що сплачується під час закриття угоди. Додайте до бюджету комісії за андеррайтинг, оцінку, інспекцію траншів і юридичні послуги.
-
Витрати на вихід
Заплануйте комісії за продаж, витрати на закриття угоди, комісії за продовження, якщо проєкт затягнеться, та будь-які умови дострокового погашення.
Знайте свої цифри
Кошти для закриття угоди і загальні кошти на проєкт
Кошти для закриття угоди — це те, що ви переказуєте під час закриття: перший внесок за купівлю, points, комісії та будь-які передоплачені статті. Загальні кошти на проєкт більші. Вони також включають витрати на ремонт, які ви сплачуєте до відшкодування траншами, щомісячні проценти, якщо резерву немає, витрати на утримання, як-от страхування, податки та комунальні послуги, і резерв на перевищення бюджету.
Багато інвесторів-початківців планують лише кошти для закриття угоди. Закладіть у бюджет загальні кошти на проєкт, щоб робота не зупинилася в очікуванні траншу.
Що зазвичай запитують кредитори
Варіанти фінансування для власників ITIN та інвесторів-іноземців, які відповідають вимогам. Вимоги залежать від кредитора та продукту.
- Американська юридична особа
- Багато кредиторів вимагають, щоб нерухомість належала американській LLC або корпорації.
- Ідентифікація
- Дійсний паспорт, а також ITIN або інший документ, залежно від кредитора.
- Підтвердження коштів
- Банківські виписки, що підтверджують перший внесок, витрати на закриття угоди та резерви; іноземні кошти, можливо, мають певний час пробути на американському рахунку.
- Документи щодо угоди
- Договір купівлі, обсяг робіт і бюджет ремонту, а також порівнянні продажі, що підтверджують ARV.
- Досвід
- Історія попередніх проєктів може впливати на розмір фінансування та умови. Типово; може відрізнятися.
Лише типові вимоги; кожен кредитор встановлює власні критерії та ухвалює власне рішення. tsmartcash не є кредитором.
Калькулятор проєкту hard money
Змінюйте вхідні дані, щоб оцінити суму кредиту, кошти для закриття угоди та загальні кошти на проєкт для угоди fix-and-flip або bridge.
Угода
Ліміти кредиту
Ціна та строки
Витрати
Лише ілюстративні оцінки — не пропозиція кредиту, не пропозиція ставки і не зобов’язання надати кредит.
Поширені запитання про hard money
Чи може іноземець отримати кредит hard money у США?
Деякі приватні кредитори працюють з інвесторами-іноземцями та власниками ITIN, зазвичай через американську юридичну особу. Вимоги залежать від кредитора та продукту, і схвалення ніколи не гарантується.
Яка різниця між LTC і LTARV?
LTC порівнює кредит із ціною купівлі плюс бюджетом ремонту. LTARV порівнює його з оціненою вартістю після ремонту. Кредитори зазвичай застосовують обидва показники та надають меншу суму.
Як працюють будівельні транші?
Кошти на ремонт зберігаються в кредитора і видаються етапами після того, як інспекція підтвердить виконані роботи. Плануйте оплачувати кожен етап до відшкодування.
Що таке процентний резерв?
Сума, відкладена з кредиту для сплати щомісячних процентів під час проєкту. Вона полегшує щомісячні витрати, але збільшує суму позики.
Чи можу я використати кредит hard money для житла, у якому житиму?
Ні. Ці кредити призначені для інвестиційної нерухомості та нерухомості з підприємницькою метою. Для основного житла варіантом може бути міжнародна іпотека через ліцензованого партнера.
Як вийти з кредиту hard money?
Зазвичай через продаж нерухомості або рефінансування в довгострокове фінансування, наприклад кредит DSCR, після ремонту та здачі в оренду. Перегляньте наші варіанти рефінансування та будівництва.
Маєте нерухомість за договором купівлі?
Поділіться ціною купівлі, бюджетом ремонту та цільовою ARV. Ми допоможемо зрозуміти, скільки коштів вам потрібно, і зв’яжемо вас із кредиторами.