Préstamos hard money
Capital a corto plazo para propiedades de inversión en EE. UU. — desde el extranjero.
Los préstamos hard money son préstamos a corto plazo basados en el valor del activo para comprar, renovar o hacer de puente en propiedades de inversión. Le explicamos cómo calculan los prestamistas el monto del préstamo y cuánto efectivo necesita realmente, y luego conectamos a inversionistas extranjeros y con ITIN que cumplan los requisitos con prestamistas privados externos. Los requisitos varían según el prestamista y el producto.
- Uso
- Solo propiedades de inversión
- Plazo
- Corto plazo, por lo general meses
- Se calcula según
- La propiedad y el plan
Estrategias comunes
Financiamiento fix-and-flip y puente
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Fix-and-flip (comprar, renovar y vender)
Compre una propiedad por debajo del valor de mercado, renuévela y véndala. Por lo general, el préstamo financia parte de la compra y parte del presupuesto de renovación.
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Préstamo puente
Cierre rápidamente una compra o un refinanciamiento y luego pase a un financiamiento a más largo plazo — como un préstamo DSCR — una vez que la propiedad esté estabilizada.
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Invertir desde el extranjero
Los inversionistas extranjeros y con ITIN suelen necesitar una entidad en EE. UU., un pasaporte o identificación válidos y comprobante de fondos para el pago inicial y las reservas.
Cómo se calcula el préstamo
LTC vs. LTARV
Los prestamistas suelen limitar el préstamo de dos maneras y usan el resultado menor. El préstamo sobre costo (LTC, loan-to-cost) compara el préstamo con lo que usted paga: el precio de compra más el presupuesto de renovación. El préstamo sobre el valor después de las reparaciones (LTARV, loan-to-after-repair-value) compara el préstamo con el valor tasado una vez terminada la obra.
Una operación con un buen valor después de las reparaciones puede quedar limitada por el LTC, y una operación con un precio de compra bajo puede quedar limitada por el LTARV. Calcular ambos números desde el principio muestra cuánto efectivo debe aportar.
| Medida | Préstamo sobre costo (LTC) | Préstamo sobre ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| Compara el préstamo con | Precio de compra + presupuesto de renovación | Valor tasado después de la renovación |
| Protege al prestamista contra | Pagar de más o un presupuesto inflado | Un valor de reventa demasiado optimista |
| Usted debe verificar | Que su presupuesto sea realista y esté documentado | Que las ventas comparables respalden el ARV |
Dentro del préstamo
Desembolsos, reserva de intereses y puntos
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Desembolsos de construcción
Los fondos de renovación suelen retenerse y liberarse en desembolsos después de que una inspección confirma que el trabajo está hecho. A menudo usted paga primero a los contratistas y luego recibe el reembolso.
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Reserva de intereses
Algunos prestamistas apartan parte del préstamo para cubrir los intereses mensuales durante el proyecto. Reduce el efectivo que necesita cada mes, pero aumenta el monto del préstamo sobre el que paga intereses.
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Puntos y comisiones
Los puntos de originación son un porcentaje del préstamo que se paga al cierre. Agregue a su presupuesto las comisiones de evaluación, tasación, inspección de desembolsos y gastos legales.
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Costos de salida
Prevea comisiones de venta, costos de cierre, comisiones de extensión si el proyecto se alarga y cualquier condición de pago anticipado.
Conozca sus números
Efectivo para el cierre vs. efectivo total del proyecto
El efectivo para el cierre es lo que usted transfiere al cierre: el pago inicial de la compra, los puntos, las comisiones y cualquier partida prepagada. El efectivo total del proyecto es mayor. También incluye los costos de renovación que paga antes de que se reembolsen los desembolsos, los intereses mensuales si no hay reserva, los costos de mantenimiento como seguro, impuestos y servicios públicos, y un margen para sobrecostos.
Muchos inversionistas primerizos solo planifican el efectivo para el cierre. Presupueste el efectivo total del proyecto para que la obra no se detenga mientras espera un desembolso.
Lo que suelen pedir los prestamistas
Opciones de financiamiento para titulares de ITIN e inversionistas extranjeros que cumplan los requisitos. Los requisitos varían según el prestamista y el producto.
- Entidad en EE. UU.
- Muchos prestamistas exigen que la propiedad esté a nombre de una LLC o corporación de EE. UU.
- Identificación
- Pasaporte válido y un ITIN u otra identificación, según el prestamista.
- Comprobante de fondos
- Estados de cuenta bancarios que muestren el pago inicial, los costos de cierre y las reservas; es posible que los fondos del extranjero deban permanecer un tiempo en una cuenta de EE. UU.
- Documentos de la operación
- Contrato de compra, alcance de la obra y presupuesto de renovación, y ventas comparables que respalden el ARV (valor después de las reparaciones).
- Experiencia
- Un historial de proyectos anteriores puede influir en el apalancamiento y los términos. Habitual; varía.
Solo requisitos habituales; cada prestamista fija sus propios criterios y toma su propia decisión. tsmartcash no es un prestamista.
Calculadora de proyectos hard money
Ajuste los datos para estimar el monto del préstamo, el efectivo para el cierre y el efectivo total del proyecto en una operación fix-and-flip o puente.
Operación
Límites del préstamo
Precio y plazos
Costos
Solo estimaciones ilustrativas — no es una oferta de préstamo, una cotización de tasa ni un compromiso de prestar.
Preguntas frecuentes sobre hard money
¿Puede un extranjero obtener un préstamo hard money en EE. UU.?
Algunos prestamistas privados trabajan con inversionistas extranjeros y con ITIN, por lo general a través de una entidad en EE. UU. Los requisitos varían según el prestamista y el producto, y la aprobación nunca está garantizada.
¿Cuál es la diferencia entre LTC y LTARV?
El LTC compara el préstamo con su precio de compra más el presupuesto de renovación. El LTARV lo compara con el valor tasado después de las reparaciones. Los prestamistas suelen aplicar ambos y prestar el monto menor.
¿Cómo funcionan los desembolsos de construcción?
El prestamista retiene los fondos de renovación y los libera por etapas después de que una inspección confirma el trabajo terminado. Prevea pagar cada etapa antes del reembolso.
¿Qué es una reserva de intereses?
Un monto que se aparta del préstamo para pagar los intereses mensuales durante el proyecto. Alivia las necesidades de efectivo mensuales, pero aumenta el monto prestado.
¿Puedo usar un préstamo hard money para una vivienda en la que voy a vivir?
No. Estos préstamos son para propiedades de inversión y con fines comerciales. Para una residencia principal, una hipoteca internacional a través de un socio con licencia podría ser una opción.
¿Cómo salgo de un préstamo hard money?
Por lo general, vendiendo la propiedad o refinanciándola con un financiamiento a más largo plazo, como un préstamo DSCR, una vez renovada y alquilada. Consulte nuestras opciones de refinanciamiento y construcción.
¿Tiene una propiedad bajo contrato?
Comparta el precio de compra, el presupuesto de renovación y el ARV objetivo. Le ayudaremos a entender el efectivo que necesita y le conectaremos con prestamistas.