Prêt hard money
Des capitaux à court terme pour un bien d’investissement aux États-Unis — depuis l’étranger.
Les prêts hard money sont des prêts à court terme garantis par l’actif, pour acheter, rénover ou financer temporairement (relais) un bien d’investissement. Nous vous expliquons comment les prêteurs calculent le montant du prêt et de combien de liquidités vous avez réellement besoin, puis nous mettons en relation les investisseurs étrangers et titulaires d’ITIN admissibles avec des prêteurs privés tiers. Les conditions varient selon le prêteur et le produit.
- Usage
- Biens d’investissement uniquement
- Durée
- Court terme, généralement quelques mois
- Calculé sur
- Le bien et le projet
Stratégies courantes
Achat-rénovation-revente et prêt relais
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Achat-rénovation-revente (fix-and-flip)
Achetez un bien en dessous de sa valeur de marché, rénovez-le et revendez-le. Le prêt finance généralement une partie de l’achat et une partie du budget de rénovation.
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Prêt relais (bridge)
Concluez rapidement un achat ou un refinancement, puis passez à un financement à plus long terme — comme un prêt DSCR (basé sur le ratio de couverture du service de la dette) — une fois le bien stabilisé.
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Investir depuis l’étranger
Les investisseurs étrangers et titulaires d’ITIN ont généralement besoin d’une entité américaine, d’un passeport ou d’une pièce d’identité valide et d’une preuve de fonds pour l’apport et les réserves.
Comment le montant du prêt est calculé
LTC ou LTARV
Les prêteurs plafonnent généralement le prêt de deux façons et retiennent le résultat le plus bas. Le loan-to-cost (LTC, prêt rapporté au coût) compare le prêt à ce que vous payez : prix d’achat plus budget de rénovation. Le loan-to-after-repair-value (LTARV, prêt rapporté à la valeur après travaux) compare le prêt à la valeur expertisée une fois les travaux terminés.
Une opération avec une forte valeur après travaux peut quand même être limitée par le LTC, et une opération avec un prix d’achat bas peut être limitée par le LTARV. Calculer les deux dès le départ montre combien de liquidités vous devez apporter.
| Mesure | Loan-to-cost (LTC) | Loan-to-ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| Compare le prêt avec | Prix d’achat + budget de rénovation | Valeur expertisée après rénovation |
| Protège le prêteur contre | Un prix d’achat trop élevé ou un budget gonflé | Une valeur de revente trop optimiste |
| À vérifier de votre côté | Que votre budget est réaliste et documenté | Que des ventes comparables justifient l’ARV (valeur après travaux) |
Le fonctionnement du prêt
Décaissements, réserve d’intérêts et points
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Décaissements de travaux
Les fonds de rénovation sont généralement retenus et versés par tranches après qu’une inspection a confirmé la réalisation des travaux. Vous payez souvent les entrepreneurs d’abord, puis vous êtes remboursé.
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Réserve d’intérêts
Certains prêteurs mettent de côté une partie du prêt pour couvrir les intérêts mensuels pendant le projet. Cela réduit les liquidités dont vous avez besoin chaque mois, mais augmente le montant du prêt sur lequel vous payez des intérêts.
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Points et frais
Les points d’origination sont un pourcentage du prêt payé à la clôture. Ajoutez à votre budget les frais d’analyse, d’expertise, d’inspection des décaissements et les frais juridiques.
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Coûts de sortie
Prévoyez les commissions de vente, les frais de clôture, les frais de prolongation si le projet dure plus longtemps, et les éventuelles conditions de remboursement anticipé.
Connaissez vos chiffres
Fonds nécessaires à la clôture ou liquidités totales du projet
Les fonds nécessaires à la clôture sont ce que vous virez lors de la clôture (closing) : l’apport sur l’achat, les points, les frais et les éventuels frais payés d’avance. Les liquidités totales du projet sont plus importantes. Elles comprennent aussi les coûts de rénovation que vous payez avant le remboursement des décaissements, les intérêts mensuels s’il n’y a pas de réserve, les frais de portage comme l’assurance, les taxes et les services publics, et une réserve pour les dépassements.
Beaucoup d’investisseurs débutants ne prévoient que les fonds nécessaires à la clôture. Prévoyez les liquidités totales du projet pour que celui-ci ne soit pas bloqué en attendant un décaissement.
Ce que les prêteurs demandent habituellement
Des options de financement pour les titulaires d’ITIN admissibles et les investisseurs étrangers. Les conditions varient selon le prêteur et le produit.
- Entité américaine
- De nombreux prêteurs exigent que le bien soit détenu par une LLC ou une société (corporation) américaine.
- Pièce d’identité
- Passeport valide, et ITIN ou autre pièce d’identité selon le prêteur.
- Preuve de fonds
- Relevés bancaires montrant l’apport, les frais de clôture et les réserves ; les fonds venant de l’étranger peuvent devoir être déposés depuis un certain temps sur un compte américain.
- Documents de l’opération
- Contrat d’achat, descriptif des travaux et budget de rénovation, et ventes comparables justifiant l’ARV.
- Expérience
- Un historique de projets passés peut influer sur l’effet de levier et les conditions. Indicatif ; variable.
Conditions habituelles uniquement ; chaque prêteur fixe ses propres critères et prend sa propre décision. tsmartcash n’est pas un prêteur.
Calculateur de projet hard money
Ajustez les données pour estimer le montant du prêt, les fonds nécessaires à la clôture et les liquidités totales du projet pour un achat-revente ou un prêt relais.
Opération
Limites du prêt
Tarification et calendrier
Coûts
Estimations indicatives uniquement — pas une offre de prêt, ni une proposition de taux, ni un engagement de prêt.
FAQ sur le hard money
Un ressortissant étranger peut-il obtenir un prêt hard money aux États-Unis ?
Certains prêteurs privés travaillent avec des investisseurs étrangers et titulaires d’ITIN, généralement via une entité américaine. Les conditions varient selon le prêteur et le produit, et l’approbation n’est jamais garantie.
Quelle est la différence entre le LTC et le LTARV ?
Le LTC compare le prêt à votre prix d’achat plus le budget de rénovation. Le LTARV le compare à la valeur expertisée après travaux. Les prêteurs appliquent généralement les deux et prêtent le montant le plus bas.
Comment fonctionnent les décaissements de travaux ?
Les fonds de rénovation sont conservés par le prêteur et versés par étapes après qu’une inspection a confirmé les travaux réalisés. Prévoyez de payer chaque étape avant d’être remboursé.
Qu’est-ce qu’une réserve d’intérêts ?
Un montant mis de côté sur le prêt pour payer les intérêts mensuels pendant le projet. Elle allège vos besoins de liquidités mensuels, mais augmente le montant emprunté.
Puis-je utiliser un prêt hard money pour un logement que j’habiterai ?
Non. Ces prêts sont destinés aux biens d’investissement et à usage professionnel. Pour une résidence principale, un prêt hypothécaire international via un partenaire agréé peut être une option.
Comment sortir d’un prêt hard money ?
Généralement en vendant le bien ou en le refinançant par un financement à plus long terme, comme un prêt DSCR, une fois qu’il est rénové et loué. Consultez nos options de refinancement et de construction.
Vous avez un bien sous contrat ?
Indiquez-nous le prix d’achat, le budget de rénovation et l’ARV visé. Nous vous aiderons à comprendre les liquidités nécessaires et vous mettrons en relation avec des prêteurs.